Valutare casa da comprare: cosa controllare prima della proposta d'acquisto


Devi pensare a comprare, non a vendere: la filosofia di un mio vecchio amico muratore. In realtà, sarebbe bene saper fare entrambe le cose. Come già detto, un qualsiasi affare in ambito immobiliare (e non solo) dipende soprattutto dal compiere le giuste mosse al momento dell'acquisto: se facciamo cappellate in acquisto, automaticamente avremo avvelenato anche la vendita. Pertanto, nessun acquisto può prescindere dal compilare preventivamente un'accurata check list dei controlli da effettuare quando visitiamo un immobile di nostro interesse, e ciò vale sia in caso di acquisto a scopo abitativo, sia a scopo investimento. La check list deve essere la vostra Bibbia personale, l’Alfa e l’Omega: ignorarla vuol dire vagare nelle tenebre per l’eternità. Qui di seguito riporto un esempio dei controlli che guidano i miei affari immobiliari da almeno una quindicina d'anni:

  • Anno di costruzione. Com'è ovvio, questo rappresenta il primo elemento cui porre attenzione. L'anno di costruzione incide pesantemente sulle prestazioni energetiche dell'edificio e sulle caratteristiche antisismiche dello stesso, oltre che sullo stato di intonaci, piastrellature, pavimentazioni e impianti. Le normative antisismiche di un edificio del 1995 non sono certo quelle attuali, e sebbene risulti possibili con “modica” spesa rendere i propri immobili più prestanti a livello energetico, ben diverso è pensare a un adeguamento antisismico. Fino a vent'anni fa il problema sismi in Italia era sicuramente sottovalutato: ma le recenti esperienze dell'Aquila, dell'Emilia, e di Amatrice, hanno cambiato le carte in tavola. Vero è che i bonus statali, soprattutto quelli di recente introduzione, rappresentano ottime opportunità di riqualificare i fabbricati, ma non sono operazioni semplici da effettuare, specie in contesti condominiali dove non è facile mettere d'accordo tutti.
  • Disposizione interni. L'anno di costruzione inciderà anche sulla disposizione degli spazi interni. Rispetto a un immobile anni '80-'90, un immobile di nuova o recente costruzione avrà camere molto più piccole, disimpegni (corridoi e ingressi) ridotti al minimo o del tutto inesistenti, cucine non sono separate dal soggiorno. Di conseguenza, se intendiamo ristrutturare un immobile anni 90, dovremo fare i conti anche con questi elementi e domandarci quindi se e quanto vale la pena, ai fini della rivendibilità, mettere mano a un immobile con una disposizione di vecchia concezione. Talvolta, sarà possibile intervenire sulle murature parzializzando gli spazi, aprendo o spostando porte, costruendo pareti divisorie in materiale leggero (cartongesso, siporex, laterogesso), ma tali interventi richiedono sempre costi molto elevati, e spesso le caratteristiche costruttive dell'immobile (muri portanti o altri elementi immodificabili) ci impediranno di effettuare le operazioni suddette. Per tali ragioni, quando intendiamo effettuare un acquisto a scopo ristrutturazione, consiglio sempre immobili di piccola taglia (bilocali), oppure grandi unità che, per svariate ragioni che illustreremo in separata sede, si prestano ad essere frazionate.
  • Stato interno: nuovo, ristrutturato, da rimodernare, da ristrutturare. Ciascuna delle precedenti voci richiede una specifica attenzione. Un immobile nuovo ci offre completa libertà di personalizzazione degli ambienti ma, di contro, ci obbliga a costi di acquisto notevolmente superiori rispetto a uno ristrutturato. Personalmente, non sono un grande fan dell'acquisto del nuovo: in ottica da investitore, il nuovo rappresenta raramente un buon affare, poiché, semmai, l'affare lo stiamo facendo fare al costruttore. Allo stesso modo, ben diverso è un immobile che necessita di una completa ristrutturazione, rispetto a uno che necessita di una semplice rimodernata: nel primo caso dovremo intervenire pesantemente su impianti, infissi e rivestimenti, nel secondo potremo limitarci a opere di minore entità, come tinteggiature, ammodernamento del bagno e poco altro. Personalmente ritengo che i migliori affari possono giungere dagli immobili da rimodernare: una casa palesemente trascurata, ma rinnovabile con modica spesa, acquisterà generalmente molto più valore dell’investimento richiesto.
  • Presenza di ascensore. Elemento di primaria importanza nella valutazione dell'immobile. In genere, specie nel caso di unità immobiliari dal secondo piano in su, si pone molta attenzione alla “scomodità” dell'assenza di ascensore, ma non si immagina quanto tale scomodità possa incidere sul prezzo di compravendita. Presto detto: un appartamento al terzo piano senza ascensore varrà mediamente un 20%-25% in meno rispetto a uno che ne è dotato. Discorso diverso è se l'immobile ricade in centro storico, dove l'assenza di ascensore è, ovviamente, caratteristica comune della maggior parte degli edifici.
  • Presenza di parcheggio/garage. Su questo punto non mi pare occorra aggiungere nulla. Il garage rappresenta certamente un valore aggiunto non da poco, specie nei grandi centri urbani. Qualora l'immobile fosse sprovvisto di entrambi, dovreste porre attenzione alla presenza di ampi parcheggi nelle immediate vicinanze.
  • Esposizione e panorama. Vi piacerebbe vivere in una casa al quinto piano, le cui finestre volgono alla splendida facciata di un palazzo altrettanto alto che si trova venti metri dal vostro? O preferireste piuttosto vivere al primo piano di una piccola palazzina esposta a Sud e con panorama sul mare o ridenti colline? L'esposizione e l'affaccio sono aspetti basilari nella valutazione in un immobile, non solo per questioni di gusto personale, ma anche pratiche. Un immobile esposto a nord risulterà più oneroso da scaldare, e soffrirà maggiormente l'umidità, con tutto ciò che ne consegue (formazione di muffe, disagio personale). Oltretutto, sconsiglierei a chiunque di vivere in una casa dove non entra il sole: a livello psicologico, è molto frustrante. Per tali ragioni, gli immobili ai piani alti, se serviti da ascensore, sono solitamente molto più cari, specie se godono di vista panoramica e soprattutto se sono esposti a sud o sud-ovest.
  • Condizioni della palazzina. Quando acquistiamo un immobile in contesto condominiale, dobbiamo porre enorme attenzione alle condizioni degli spazi comuni. Qualora l'assemblea di condominio dovesse deliberare di mettere mano alle rampe di scale o all'ascensore, in quanto troppo vetusti, potreste trovarvi investiti da spese da incubo. Per questo, salvo situazioni di prezzo estremamente vantaggioso, sconsiglio caldamente l'acquisto di unità immobiliari in contesti condominiali troppo datati: l'imprevisto è dietro l'angolo. Stesso discorso vale ovviamente per le condizioni esterne dell'edificio: una facciata e/o un tetto da ripristinare possono metterci con le spalle al muro.
  • Contesto esterno. Ok, avete beccato un ottimo affare: il venditore ha fretta di concludere, il prezzo è davvero conveniente, l'immobile non sembra riservare cattive sorprese. Baldanzosi vi recate dal notaio per sistemare le scartoffie e consegnare il vostro assegno circolare. La sera stessa, invitate la vostra ragazza per l'inaugurazione della vostra nuova alcova. Tuttavia, mentre nel post-cena assaporate un film con la fanciulla, pregustando il battesimo della camera da letto, iniziate a percepire un certo trambusto sotto casa. Vi affacciate e...sciagura! Un manipolo di giovani festanti si accalca nella strada, di fronte a un pub che fino a poche ore prima pareva un’innocua serranda chiusa, che tra un bicchiere e l'altro, terranno bisboccia fino all'alba. Il presunto affare si è rivelato una catastrofe. Incappare in queste situazioni è molto più facile di quanto si creda, poiché spesso si commette l'errore di concentrarsi sull'immobile in sé, e non su tutto ciò che lo circonda. La presenza di bar, pub, ristoranti, palestre, strade eccessivamente trafficate e dunque rumorose e inquinate, vicini molesti, fabbriche, autofficine, ferrovie...sono solo alcuni esempi di contesti da prendere con le molle. 
Possiamo fermarci qui, per oggi. Questa è appena un’infarinatura dei controlli da effettuare quando si compra casa, ma è sicuramente un ottimo inizio. Se avete altri consigli, scrivete nei commenti.

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