Fare soldi con gli immobili: l'affare lo si fa all'acquisto

Ogni investimento si compone di tre parti: la Promessa, la Svolta, e il Prestigio. Ah, no scusate, quella era un'altra storia. O forse no. La Promessa: il venditore dell'immobile (spesso agente immobiliare) vi mostra qualcosa di ordinario: un immobile, appunto. Vi permetterà di ispezionarlo, di controllare se sia davvero normale, inalterato. Ma ovviamente è probabile che non lo sia. Col secondo atto, la Svolta, l'illusionista (il venditore) prende quell'immobile ordinario e lo tramuta in straordinario: vi elencherà tutti i pregi, alcuni reali, altri a dir poco enfatizzati, altri ancora del tutto inventati. E tu, acquirente, cosa fai? Spesso, l'acquirente non sta veramente guardando. Non vuole sapere la verità. Vuole essere ingannato. La parte più ardua per il venditore, quindi, sarà mantenere l'acquirente in questo stato, fino alla terza fase, il Prestigio, in cui si stipula la proposta d'acquisto con versamento della caparra.

In effetti, il grande film di Nolan ci offre un'ottima occasione per ricordare che il momento più delicato della compravendita immobiliare, per un investitore, è rappresentato dall'acquisto: è questa la fase in cui si possono spuntare i migliori affari, come anche prendere le più sonore batoste.  

Al netto di tutte le considerazioni di ordine economico (il prezzo è conveniente?), finanziario (dovrò accendere un mutuo?), urbanistico (i titoli edilizi sono in regola?), vi riporterò ora qualche esempio su come risulti possibile fare soldi con le case. Ho detto "fare soldi", non arricchirsi (è sempre meglio specificarlo).

Breve premessa. Come in tutti i mercati, anche nell'immobiliare esistono dei trend. Inutile sottolineare come negli ultimi dieci anni o poco più, il trend non sia stato dei migliori nella maggior parte delle medie città italiane. Buy the dip, allora? Tutti a comprare case ora che costano “poco”, per poi rivenderle in futuro a maggior prezzo? Temo proprio che questi siano bei sogni. A mio modo di vedere, ad oggi, non esiste una ragione che sia una per pensare che il mercato immobiliare possa rivedere i fasti di quindici anni fa, ma si può sempre cercare di operare nelle giuste nicchie. Vediamone alcune.

Acquistare in una zona in espansione

L'investitore deve sempre agire da segugio, e andare in cerca di ciò che gli altri non vedono. Pensate, ad esempio, a un paesino senza particolari pregi (purché si trovi a pochi km da una città di almeno cinquantamila abitanti), dove è facile acquistare a pochi soldi piccole unità immobiliari da ristrutturare. Improvvisamente, nei pressi del borgo viene installata (o è prevista la costruzione) la nuova sede di una Facoltà, oppure di un ospedale. Per ovvie ragioni, è verosimile pensare che il borgo in questione conoscerà uno sviluppo: potrebbe quindi essere una buona idea acquistare un buco da rimettere in sesto con pochi soldi, e affittarlo in attesa di poterlo rivendere a un prezzo vantaggioso negli anni a venire. Occhio però alle bolle speculative: spesso una zona molto promettente finisce per essere presa d’assalto dai costruttori, l’euforia degli acquirenti fa salire i prezzi, gli appartamenti si vendono come il pane…e poi? Poi, patapunfete: un bel giorno qualcuno si sveglia e si rende conto di essere entrato a mercato troppo tardi, e di aver quindi pagato cento quello che ora vale sessanta.

Il venditore ha fretta di monetizzare

Se avete cash da investire, dovreste per prima cosa andare alla ricerca di persone che, per svariate ragioni, hanno urgenza di intascare soldi. Costoro saranno disposti a calare parecchio il prezzo, a patto che gli offriate soldini in modalità PMS (pochi, maledetti e subito). Chiaramente, se dovete ricorrere a un mutuo, il giochino non funziona, o comunque non funziona con la medesima efficacia: solo di fronte alla sicurezza del cash accreditabile nel giro di pochi giorni, il venditore alle strette aprirà generosamente i rubinetti.

Acquistare una casa che si presta ad essere divisa in più unità

Questa opzione è rivolta per lo più alle abitazioni indipendenti. Il frazionamento di unità immobiliari ricadenti in condominio, a mio parere, risulta spesso sconsigliabile, per una serie di problematiche riguardanti in primis l'installazione di nuovi contatori, il dimensionamento degli scarichi, etc (forse scriverò un articolo apposito). Tuttavia, individuando un immobile indipendente da ristrutturare, in una zona che gode di buona commerciabilità (tipicamente, il centro città) le cose si facilitano. Pensate che da un unico immobile cielo-terra di circa 100mq, riuscii anni fa a realizzare ben tre unità abitative. Questa operazione include svariati vantaggi:
  1. potremmo vendere una delle unità ottenute dal frazionamento, e affittare l'altra o viceversa 
  2. potremmo andare a vivere in una delle due unità frazionate, e affittare/vendere l'altra
  3. dal punto di vista economico, il valore di un singolo appartamento di 100mq è sicuramente inferiore a quello di due bilocali da 50mq, a parità di condizioni e ubicazione.

Ovviamente prima di acquistare un immobile con l'intenzione di frazionarlo, dovrete consultare un tecnico che dovrà valutare la fattibilità tecnica, urbanistica, e l'importo dei lavori: non tutti gli immobili si prestano ad essere frazionati, e spesso i costi potrebbero essere così alti da inficiare la convenienza dell'operazione.

Acquistare casa da rimodernare

Anche qui si celano ghiotte occasioni, per chi sa guardare. Alcuni immobili, pur in buone condizioni generali, vengono presentati all'acquirente in condizioni così pietose da renderli molto meno appetibili di quanto sarebbero anche con una semplice tinteggiatura e una modica spesa per la sostituzione del mobilio. Tuttavia, molti proprietari sottovalutano questo aspetto, deprezzando così la loro proprietà. Potreste anche improvvisarvi home stager, o chiamare un professionista per aiutarvi.

Sfruttare le detrazioni statali

Al momento in cui scrivo questo articolo, in ambito edile non si parla d'altro che di ecobonus e sismabonus. Trattare in poche righe questi argomenti risulta impossibile, ma sarebbe folle non sottolineare come, ad oggi, nessuno possa ignorare la possibilità di valorizzare un immobile, da vendere o da acquistare, tramite queste nuove misure di sostegno statale. Certo, è difficile fare previsioni circa l'impatto che avranno tali misure, anche in considerazione della loro complessità, ma una cosa è certa: gli immobili più datati, che non godono di una buona classe energetica, sono destinati a diventare sempre meno appetibili, specie nelle zone dove c'è molta offerta (periferie e paesi).

Conclusioni

Abbiamo visto come in una qualsiasi compravendita immobiliare bisogna porre particolare attenzione al momento dell'acquisto, tentando di sfruttare a nostro vantaggio tutte le situazioni che ci permettono di abbattere il prezzo iniziale rispetto a quanto potremo realizzare in futuro. Per quanto mi riguarda, penso che ad oggi la situazione migliore sia quella dell'acquirente che, disponendo di liquidi, può permettersi di esercitare una forte pressione sui venditori che hanno fretta di monetizzare. Tuttavia, gli esempi sopra riportati sono solo una frazione delle possibilità che ci offre il mercato: come al solito, però, bisogna saper guardare.

Commenti

  1. Io ho comprato casa nel 2007 in piena bolla immobiliare e sono rimasto col cerino in mano, purtroppo non è facile azzeccare il momento giusto per entrare in qualsiasi mercato

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